จับตา “หมิงตี้เอฟเฟ็กต์” AREA สำรวจรอบโรงงาน รัศมี 4 กม. กระทบหนัก มี 171 โครงการ เปิดขายใหม่ 5-10% เหลือ 5 พันหลัง รวม 3.18 หมื่นล้าน ระยะสั้น “ด้อยค่า” 5% ศุภาลัยชี้กระทบมู้ด 3 เดือน ยันทำเลกิ่งแก้วยังไปได้ คนไม่แห่ขายบ้านทิ้ง แต่ขยับซื้อไกลขึ้น บิ๊กอสังหาฯมองโควิดทุบตลาดแรงกว่าไฟไหม้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า เหตุการณ์เพลิงไหม้โรงงานหมิงตี้เคมีคอล ถนนกิ่งแก้ว ย่านบางนา-ตราด เมื่อวันที่ 5 กรกฎาคม 2564 มีผลสำรวจในรัศมี 5 กิโลเมตรจากโรงงาน ว่า มีโครงการจัดสรรในพื้นที่เสี่ยงจำนวน 221 โครงการ และในรัศมี 10 กิโลเมตร มี 916 โครงการ
รัศมี 4 กม. กระทบมากสุด
รายละเอียด 221 โครงการ แบ่งเป็น อาคารชุด 12 โครงการ บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด 109 โครงการ และทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม 100 โครงการ รัศมี 10 กิโลเมตร มี 916 โครงการ เป็นอาคารชุด 166 โครงการ บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด 341 โครงการ และทาวน์เฮาส์/ทาวน์โฮม 409 โครงการ
“โฟกัสรัศมี 4 กิโลเมตร ผู้บริโภคน่าจะได้รับผลกระทบโดยตรงซึ่งมีอยู่ 171 โครงการ รวม 38,305 หน่วย มูลค่า 151,134 ล้านบาท จำนวนหน่วยสัดส่วน 32% เป็นบ้านเดี่ยว, 34% เป็นทาวน์เฮาส์ 24% เป็นห้องชุด”
ด้านมูลค่าตลาดพบว่า บ้านเดี่ยวมีมูลค่ารวม 61% รองลงมาทาวน์เฮาส์ 23% บ้านแฝด 9% และห้องชุด 5% บ้านเดี่ยวมีราคาเฉลี่ยหน่วยละ 7.454 ล้านบาท, บ้านแฝดเฉลี่ยหน่วยละ 4.9 ล้านบาท, ทาวน์เฮาส์ 2.65 ล้านบาท, ตึกแถว 4.832 ล้านบาท และห้องชุดมีราคาเฉลี่ย 0.794 ล้านบาท ทำให้ภาพรวมราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3.946 ล้านบาท
สต๊อกรอขาย 3.1 หมื่นล้าน
จำนวนโครงการสะสมในพื้นที่ 171 โครงการนั้น มีเพียง 5-10% ที่เปิดขายใหม่ มีหน่วยเหลือขายปัจจุบัน 5,031 หน่วย เป็นทาวน์เฮาส์ 1,957 หน่วย บ้านเดี่ยว 1,844 หน่วย บ้านแฝด 723 หน่วย ห้องชุด 478 หน่วย
ด้านมูลค่าหน่วยรอการขายรวมกัน 31,879 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยว 21,006 ล้านบาท บ้านแฝด 4,118 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 6,351 ล้านบาท อาคารพาณิชย์ 237 ล้านบาท และห้องชุด 167 ล้านบาท ประเมินเบื้องต้นได้ว่า ที่อยู่อาศัยกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการ อาจเกิดการชะงักเรื่องการโอนและการผ่อนชำระในระยะสั้น
“หากมีการอพยพคนในรัศมี 4 กิโลเมตร เป็นเวลา 1 วัน และมีการจ่ายค่าชดเชยค่าที่พัก-โรงแรม ครอบครัวละ 2 ห้อง ห้องละ 1,000 บาท เป็นเวลา 2 คืน คำนวณจากที่อยู่อาศัย 38,305 หน่วย คิดเป็นเงิน 76.61 ล้านบาท ยังไม่ทราบว่าค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะเบิกจากโรงงานหมิงตี้ฯได้หรือไม่”
รัศมี 2 กม. อสังหาฯด้อยค่า 5%
ดร.โสภณชี้ว่า หากตีวงแคบในรัศมี 2 กิโลเมตร มีที่อยู่อาศัยสะสม 10,197 หน่วย รวม 50,332 ล้านบาท จะเกิดการด้อยค่า 5% เพราะประชาชนบางส่วนรู้สึกไม่มั่นคงในการอยู่อาศัย อาจต้องใช้เวลาให้ปัญหามลพิษเจือจางลง ทำให้การซื้อขายไม่คล่องตัวเหมือนก่อน นัยนี้อาจทำให้ที่อยู่อาศัยโดยรอบโรงงาน เกิดการด้อยค่าเป็นมูลค่า 5,166 ล้านบาท
“คำว่าอสังหาฯด้อยค่าคือ ภาวะที่กำลังซื้อชะงัก จนทำให้ต้องลดราคาลงมา เพื่อสร้างแรงจูงใจให้รู้สึกอยากซื้อ จะเกิดขึ้นเฉพาะมีเหตุการณ์ไม่ปกติ เวลาอสังหาฯด้อยค่าจะไม่นาน เมื่อตลาดกลับสู่ภาวะปกติ ราคาก็จะกลับมาตามกลไกตลาดเหมือนเดิม”
กรณีทำเลโดยรอบโรงงานหมิงตี้ฯ สถานการณ์ปัจจุบันส่วนใหญ่ขายไปหมดแล้ว 90-95% ของโครงการสะสมในพื้นที่ มีอยู่ระหว่างขาย 5-10% ดังนั้น ผลกระทบเบื้องต้นทำให้คนซื้อขายลดลงในรัศมี 4 กิโลเมตร ราคาขายอาจลดลง ทำให้ต้องใช้เวลาระบายสินค้านานขึ้น รวมทั้งกระทบการตัดสินใจของคนที่จะย้ายมาอยู่ใหม่ หรือกรณีวางเงินดาวน์แล้วอาจชะลอการโอนออกไป ทำให้เกิดปัญหาด้านการเงินต่อผู้ประกอบการ
“สิ่งที่อยากเน้นคือ บริเวณนี้เป็นเพียงพื้นที่เล็ก ๆ ไม่ส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยมากนัก เพราะสถานการณ์โควิดเป็นปัญหาใหญ่ที่กระทบรุนแรงกว่า”
คนไม่ย้ายโซน-ขยับไป กม.30-31
นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการบริหาร โครงการทาวน์โฮมแนวใหม่แบรนด์ “นิวเบอร์รี วิลเลจ บางนา กม.31” กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า จากเหตุการณ์ดังกล่าว ซึ่งเป็นทำเลบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ ราคากว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป คาดว่าลูกค้าอาจชะลอการตัดสินใจซื้อ
ประเด็นอยู่ที่อสังหาฯโซนกรุงเทพฯตะวันออก มีทำเลขยายไปถึงบางนา-ตราด กม.29-31 ศักยภาพใกล้แหล่งงาน เดินทางสะดวก และเลือกซื้อราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทได้ ซึ่งมีให้เลือกเยอะ หากลูกค้าลังเลจะซื้อที่อยู่อาศัยช่วง กม.12-14 ก็มีทางเลือกที่จะขยับโซนไปอีก 15-20 กม.
เทรนด์ที่คนจะขายบ้านแล้วย้ายไปอยู่ทำเลอื่นของกรุงเทพฯ ไม่มีโอกาสเกิดขึ้น เพราะ กทม.ตะวันออกเป็นแหล่งงานสำคัญ มีสนามบินสุวรรณภูมิ นิคมอุตสาหกรรม สถานศึกษา แต่อาจเห็นการขยับทำเลบ้าง แต่ยังอยู่ในโซนนี้
“ปัญหาหนักเป็นเรื่องกำลังซื้อจากผลกระทบโควิดมากกว่า เราต้องปรับกลยุทธ์รบทุกกระบวนท่า เพื่อรักษาสถิติยอดโอนเดือนละ 3-4 ยูนิต ส่วนหมิงตี้ฯเป็นเหตุการณ์เฉพาะ ไม่กระทบภาพใหญ่” นายไพโรจน์กล่าว
ศุภาลัยช่วยลูกบ้าน
นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ในรัศมี 5 กิโลเมตรจากโรงงานหมิงตี้ฯ ศุภาลัยมี 3 โครงการ ได้แก่ 1.ศุภาลัย วิลล์ บางนา-วงเเหวน มูลค่า 1,600 ล้านบาท 416 ยูนิต 2.ศุภาลัย ไพร์ด บางนา-วงเเหวน มูลค่า 2,000 ล้านบาท 489 ยูนิต 3.ศุภาลัย เออร์บานา บางนา-วงเเหวน มูลค่า 300 ล้านบาท จำนวน 73 ยูนิต
บริษัทปิดการขายศุภาลัย ไพรด์ฯ กับศุภาลัย เออร์บานาไปแล้ว และอยู่ระหว่างเปิดขายศุภาลัย วิลล์ บางนา-วงแหวน ที่อยู่ติดรั้วโรงงานหมิงตี้ฯ มียอดขาย 50% ซึ่งบ้านโครงการนี้ 400 กว่าแปลงได้รับเสียหาย ส่วนศุภาลัย ไพรด์ฯ เสียหายอีก 20 กว่าหลัง ซึ่งบริษัทโฟกัสให้ความช่วยเหลือลูกบ้านศุภาลัยเป็นอันดับแรก (อ่านสัมภาษณ์หน้า 6)
ชี้กระทบระยะสั้น
สำหรับผลกระทบทางธุรกิจ นายไตรเตชะกล่าวว่า ข้อเท็จจริงโซนกิ่งแก้วเป็นซอยที่มีโครงการที่อยู่อาศัยหนาแน่น และพัฒนามาเป็น 10 ปีแล้ว โดยผู้ซื้อมีตัวเลือกจากผู้ประกอบการทุกแบรนด์ ล่าสุด ศุภาลัย วิลล์ บางนา-วงแหวน เพิ่งเข้าไปซื้อที่และเริ่มพัฒนาในปี 2561
ก่อนเกิดเพลิงไหม้โรงงานหมิงตี้ฯ บริษัทมียอดขายเฉลี่ยปีละ 300 ล้านบาท กรณีโครงการศุภาลัย วิลล์ บางนา-วงแหวน ประเมินเป็นผลกระทบระยะสั้นไม่เกิน 2-3 เดือน หรือภายในไตรมาส 3/64 คาดว่าจะทำการตลาดเพื่อผลักดัน
ยอดขายให้เข้าเป้าได้
ขณะที่แผนลงทุนโครงการใหม่ยังเดินหน้าปกติ ไม่จำเป็นต้องทบทวนหรือลดเป้าแต่อย่างใด รวมทั้งไม่มีแผนเพิ่มดีกรีการแข่งขันแคมเปญโปรโมชั่น เพราะทุกวันนี้ตลาดอสังหาฯถูก force ให้แข่งขันรุนแรงจากสถานการณ์โควิดอยู่แล้ว
“ผมมองว่าเพลิงไหมโรงงานหมิงตี้ฯ ไม่กระทบภาพรวม เพราะเกิดขึ้นเฉพาะทำเล อาจทำให้ลูกค้าบางรายไม่อยากอยู่ติดโรงงานแล้ว ซึ่งตลาดจะปรับตัวกลับสู่ภาวะปกติในไม่ช้า” นายไตรเตชะกล่าว
